Las mejores oportunidades de inversión en Hungría

Algunas razones por las que tanto los inversores profesionales como los particulares prefieren invertir su dinero en inmuebles húngaros:

• Marco jurídico estable y favorable a los inversores: Hungría ofrece un entorno jurídico transparente y eficaz para las transacciones inmobiliarias, lo que garantiza seguridad y previsibilidad a los inversores. 
• Estructuras fiscales atractivas: El país ofrece condiciones fiscales favorables, incluido un IVA del 5% para las propiedades de nueva construcción y la exención del IVA para los apartamentos de segunda mano. Además, el impuesto sobre la transferencia de bienes es del 4% del valor de mercado de la propiedad, con un límite de 200 millones de HUF para montos superiores a 1.000 millones de HUF. 
• Desarrollo de infraestructuras: Hungría sigue invirtiendo mucho en infraestructuras, incluidos proyectos de transporte y expansión urbana. El gobierno ha anunciado planes para invertir aproximadamente 1.500 millones de euros en infraestructura de transporte entre 2023 y 2027, lo que mejorará el valor de las propiedades y el atractivo del mercado. 
• Ubicación estratégica: Situada en el corazón de Europa Central y del Este, Hungría actúa como un cruce comercial entre Oriente y Occidente, con el río Danubio que refuerza su importancia estratégica.
• Rica historia y mano de obra cualificada: Con una historia de más de 1.100 años, Hungría cuenta con una mano de obra altamente cualificada y motivada, lo que la convierte en un lugar atractivo para que las grandes empresas establezcan centros regionales.
• Precios inmobiliarios competitivos: El mercado inmobiliario húngaro sigue siendo asequible en comparación con los países de Europa Occidental. Por ejemplo, el precio medio de un apartamento en Budapest a finales de 2023 era de unos 3.200 euros por metro cuadrado, significativamente inferior al de ciudades como Viena (6.000 euros/m²) y Múnich (8.500 euros/m²). 
• Crecimiento económico y pertenencia a la UE: Como miembro de la Unión Europea, Hungría se beneficia de la estabilidad económica y del acceso a los fondos de la UE, lo que repercute positivamente en el mercado inmobiliario. El PIB del país ha crecido una media del 4,5% anual de 2017 a 2023, fomentando un entorno favorable para la demanda inmobiliaria.

Comparación de precios medios de pisos nuevos en EUR/m2 

• Budapest, Hungría: Aproximadamente 3.200 euros
• Praga, República Checa: Aproximadamente 5.500 euros
• Viena, Austria: Aproximadamente 7.000 euros
• Bratislava, Eslovaquia: Aproximadamente 5.000 euros

Hace varios años, Hungría ocupó el octavo puesto en la lista de Site Selection de los mejores países para invertir, con 74 lucrativos proyectos de inversión. La situación de la inversión ha estado en constante aumento desde entonces y se ve prometedora y próspera en 2019.

En los últimos años, Hungría ha experimentado un importante aumento de la actividad inversora, sobre todo en el sector inmobiliario. En 2023, el país atrajo la cifra récord de 13.000 millones de euros en inversiones extranjeras directas (IED), lo que supone un aumento sustancial respecto a los 6.500 millones recibidos en 2022. 

La Agencia Húngara de Promoción de Inversiones (HIPA), gestionada por el Gobierno húngaro y el Ministerio de Asuntos Exteriores y Comercio, ha sido reconocida por sus esfuerzos en el fomento de la inversión. En 2023, Hungría ocupó un lugar destacado en los premios Ciudades y Regiones Europeas del Futuro de FDI Intelligence, con Budapest, Debrecen y Hungría Central entre las 10 primeras en varias categorías. 

El mercado inmobiliario húngaro también ha experimentado un fuerte crecimiento. En 2023, los precios de la vivienda aumentaron un 5,8% en comparación con el año anterior, siendo las viviendas nuevas las que experimentaron un aumento del 11,5%. 

Además, se prevé que el segmento residencial crezca a una tasa anual del 5,87% de 2025 a 2029, alcanzando un volumen de mercado de 1,96 billones de dólares en 2029. 

Estos avances subrayan el compromiso de Hungría de crear un clima favorable a la inversión, especialmente en el sector inmobiliario, lo que la convierte en un destino atractivo para los inversores nacionales e internacionales.

Tamaño del mercado 2023 vs 2024

El mercado inmobiliario húngaro ha mostrado un crecimiento significativo de 2023 a 2024, continuando su trayectoria ascendente. En el primer trimestre de 2024, el mercado registró un aumento del 16% tanto en la oferta como en la demanda de inmuebles residenciales en comparación con el mismo periodo de 2023

Este crecimiento es indicativo de una sólida recuperación del mercado y de un auge continuado impulsado por el fortalecimiento de la economía húngara y las favorables condiciones de inversión. Los precios de la vivienda en Budapest han seguido subiendo, y el precio medio por metro cuadrado de un apartamento de ladrillo alcanza los 2.533 euros. Mientras tanto, los mercados regionales, como los que rodean el lago Balaton, también experimentaron un aumento de la actividad, especialmente debido a los proyectos de desarrollo en curso. Además, se espera que la introducción del programa Visado de oro impulse aún más la demanda, ya que ahora los inversores extranjeros pueden obtener la residencia mediante la compra de propiedades por un valor mínimo de 500.000 euros.

Estos factores hacen que el 2024 sea un momento ideal para invertir en el mercado inmobiliario húngaro, ya que los expertos prevén un aumento de la actividad del mercado del 15–20% a lo largo del año.

Crecimiento del mercado de cara a 2025

A partir de enero de 2025, el mercado inmobiliario húngaro experimenta novedades notables que marcan su orientación para el año.

Tendencias de precios y dinámica del mercado

En 2025, el mercado inmobiliario húngaro se ha disparado, con importantes subidas de precios. Los principales impulsores de este aumento en la demanda son la liberación de los ahorros de pensiones y la caída de los rendimientos de los bonos del gobierno, que antes eran rentables, lo que ha incentivado a más personas a invertir en propiedades. Este fenómeno ha desencadenado un auge considerable, sobre todo en el mercado de pisos de uno o un dormitorio y medio, donde casi todas las ventas se están produciendo rápidamente a medida que suben los precios. 

Duna House pronostica que las ventas anuales de viviendas en 2025 podrían situarse en torno al punto medio del rango de 110.000 a 130.000 unidades, lo que representaría un aumento de aproximadamente el 14 % en comparación con 2023 y el nivel más alto en dos años. También prevén que el incremento anual de los precios podría situarse entre el 10 % y el 20 % en 2025. 

Cambios políticos y oportunidades de inversión

En diciembre de 2024, Hungría anunció la finalización de su opción de inversión inmobiliaria en el marco del Programa de Inversores Invitados, comúnmente conocido como Visado de oro de Hungría. Esta decisión, efectiva a partir del 1 de enero de 2025, refleja una tendencia europea más amplia de reevaluación de tales programas. 

A pesar de este cambio, el mercado inmobiliario húngaro sigue siendo atractivo debido a factores como la estabilidad económica, el desarrollo urbano y los proyectos de infraestructuras. Se prevé que el mercado inmobiliario residencial húngaro alcance un valor de 1,27 billones de dólares en 2025, lo que indica una sólida perspectiva de crecimiento. 

En resumen, el mercado inmobiliario húngaro en 2025 se caracteriza por el aumento de los precios de la vivienda, el incremento de la actividad de venta y cambios políticos significativos. Aunque la supresión del programa Visado de oro puede influir en las pautas de inversión, la fortaleza general del mercado y las perspectivas de crecimiento siguen siendo positivas. Los inversores deben mantenerse informados sobre estos acontecimientos para tomar decisiones estratégicas en este panorama en evolución.

Opciones a su disposición

Si desea comprar un inmueble en Hungría, puede buscar por su cuenta o a través de una empresa húngara que se dedique al sector inmobiliario. Sus principales opciones incluyen un piso en Budapest, una casa en Budapest, una casa en el campo y una propiedad para alquilar. He aquí algunas palabras sobre cada opción.

La primera opción, y la más cara, es un piso en la capital del país, Budapest. En los últimos años, los precios de los inmuebles en Budapest han subido significativamente por encima de los precios en otras regiones.

También debe saber que la ubicación del piso influye mucho en el precio, al igual que la antigüedad. El precio medio del metro cuadrado en Budapest ronda los 3200 euros.

Comprar una casa en Budapest puede ser más asequible que comprar un piso. Por supuesto, hay villas dentro y en los alrededores de la ciudad que se venden por sumas astronómicas, pero la mayoría de las propiedades son mucho más accesibles. Comprar una casa puede ser una mejor solución si quiere más tranquilidad y privacidad.

Optar por una casa en el campo puede ser una opción aún más asequible. Sin embargo, se debe tener precaución si se está considerando la compra de una tanya, una vivienda que anteriormente funcionaba como finca rural.

En caso de que haya postores húngaros, estos tendrán prioridad. Además, no podrá comprar una propiedad de más de 10.000 metros cuadrados.

Por último, puede optar por comprar una propiedad para alquilarla. La mayoría de los inversores que optan por esa solución se decantan por dos apartamentos, mientras que algunos compran incluso más. De ese modo, puede vivir en uno de los apartamentos y alquilar el otro u otros, asegurándose así sus ingresos, que son la clave para adquirir un permiso de residencia.

¿Qué documentos se necesitan para esto? Si tiene una empresa registrada en el país, no será necesario obtener un permiso para la compra de bienes raíces, siempre y cuando la adquisición sea realizada por su empresa. Es la forma más fácil y sencilla de entrar en el mercado inmobiliario. Dicho esto, los extranjeros que no posean empresas radicadas en Hungría también pueden obtener propiedades inmobiliarias.

Los ciudadanos de la Unión Europea pueden comprar propiedades en Hungría sin restricciones. Sin embargo, los ciudadanos extracomunitarios tendrán que obtener primero un permiso de residencia del gobierno húngaro. Después, tendrán que obtener un permiso para comprar terrenos. Este último puede obtenerse en el consejo de distrito local y cuesta aproximadamente 200 euros.

Proceso de compra

Cuando se decida por un inmueble, es recomendable contratar a un abogado y realizar comprobaciones estructurales y arquitectónicas del mismo. Esto también activará la tasación de la propiedad y la búsqueda de títulos.

Una vez que la propiedad haya sido verificada, el abogado deberá redactar el contrato. El abogado, el vendedor y el comprador tienen que firmar el contrato. También debe estar presente en la firma un representante de la oficina inmobiliaria.

Deberá abonar el depósito en el momento de la firma; generalmente, este corresponde al 10% del precio de compra de la propiedad. También deberá cubrir tanto los honorarios del agente como los del abogado. Además, deberá presentar el contrato en el registro de la propiedad local no más de 30 días después de la firma.

El proceso de obtención del permiso tarda otros dos o tres meses en completarse. Una vez que lo consiga, deberá informar al vendedor de inmediato. Después de eso, podrá firmar la Declaración de Cierre, un documento que declara que ha abonado la totalidad de la suma al vendedor. 

El registro de la propiedad tardará entonces hasta seis meses.

Todo el proceso de compra será supervisado por el registro de la propiedad local.

Profesionales recomendados

Si usted es extranjero y está adquiriendo una propiedad en Hungría, será necesario contratar a un abogado que redacte el contrato y posteriormente lo presente en el registro de la propiedad para su verificación. Él o ella también podrá asistirle en otros pasos a lo largo del proceso.

También se recomienda contratar a un agente o agencia inmobiliaria. Esto facilitará enormemente el proceso y reducirá las posibilidades de que le estafen o le cobren demasiado.

¿Necesita permiso para comprar un inmueble en Hungría?

Las empresas establecidas en Hungría no están obligadas a obtener un permiso para adquirir inmuebles. Sin embargo, la normativa difiere para las personas físicas no húngaras que no tienen una empresa registrada.

Si usted es ciudadano de la UE, tampoco necesita permiso. Sin embargo, los ciudadanos no pertenecientes a la UE sí necesitan un permiso para adquirir bienes raíces en Hungría.

Panorama de la Bolsa húngara

El mercado bursátil húngaro gira en torno a la Bolsa de Valores de Budapest (BSE), conocida como Budapesti Értéktőzsde (BÉT). Fundada en 1864, es el principal mercado húngaro para la negociación de acciones, bonos, derivados y otros instrumentos financieros. La BSE desempeña un papel fundamental en el sistema financiero húngaro y ofrece oportunidades a los inversores nacionales e internacionales.

Datos clave sobre la Bolsa de Budapest (BSE):

Ubicación: Budapest, Hungría

Moneda de cotización: Florín húngaro (HUF)

Índice principal: BUX

El índice BUX es el índice de referencia que representa el rendimiento de las empresas más grandes y activamente negociadas que cotizan en la BSE.

Entre las principales empresas del BUX figuran OTP Bank, MOL Group (petróleo y gas), Richter Gedeon (farmacéutica) y Magyar Telekom.

Horario de negociación:

Negociación previa al mercado: 8:15 – 8:30 (hora local)
Negociación regular: 9:00 – 17:00 (hora local)

Accesibilidad internacional:

La BSE se ha esforzado por atraer a inversores extranjeros ofreciendo plataformas de negociación en inglés y adaptando su marco normativo a las normas de la Unión Europea.

Acontecimientos recientes:

Impacto del crecimiento económico:
La recuperación de Hungría tras la crisis de COVID y la financiación de la UE han influido positivamente en el comportamiento del mercado.

Las empresas del sector bancario, energético y farmacéutico están experimentando un crecimiento.
Enfoque de sostenibilidad:

La Bolsa de Valores de Budapest (BSE) está centrando cada vez más su atención en las oportunidades de inversión ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza).

Los bonos verdes y los instrumentos financieros sostenibles están ganando popularidad.

Transformación digital:
La bolsa está modernizando sus plataformas y adoptando tecnología digital para agilizar la negociación y mejorar la accesibilidad.

Oportunidades de inversión:

Acciones: Empresas de gran capitalización como OTP, MOL y Richter Gedeon dominan los volúmenes de negociación.

Bonos: Los bonos del Estado son populares entre los inversores conservadores.

Derivados: Futuros y opciones para inversionistas avanzados.

Perspectivas para 2025:

Se espera que el mercado bursátil húngaro se beneficie del crecimiento económico, el aumento de la inversión extranjera y una mayor atención a la innovación y la sostenibilidad. Sigue siendo un actor clave en el ecosistema financiero de Europa Central y del Este.