Macaristan’da en iyi yatırım olanakları

Hem profesyonel hem özel yatırımcıların Macaristan’da gayrimenkul sektörüne severek yatırım yapmalarının bazı sebebi:

• Sabit ve yatırımcı dostu hukuki çerçeve: Yatırımcılara Macaristan gayrimenkul güvenli alışverişi için şeffaf ve etkili hukuki çevre ve öngörülebilirlik sağlamaktadır. 
• Çekici vergi yapısı: Ülke uygun vergi şartlar sunmaktadır, yeni yapılan gayrimenkullerin durumunda KDV 5% dahil, ikinci el apartmanlar söz konusu olduğunda da vergi muafiyet önermektedir. Üstelik servet transfer vergisi gayrı menkulun piyasadaki değerinin 4%, 200 milyon HUF’tan 1 milyar HUF’tan fayla değerler konusunda. 
• Altyapı gelişimi: Macaristan alt yapıya olan yüksek yatırımını ulaşım ve şehirleşme projeleri ile devam etmektedir. Piyasanın çekiciliği ve gayrıenkul değerlerini arttırmak için hükümet ulaşım altyapısı 2023 – 2027 dönemine yönelik için yaklaşık 1.5 milyar € yatırımı içeren planını beyan etmiştir.
• Stratejik Lokasyon: Doğu ve Orta Avrupa göbeğinde bulunmasından dolayı Macaristan Doğu ve Batı arasında bir ticari köprü olarak görülmektedir ve Tuna nehri de stratejik önemini güçlendirmektedir.
• Zengin tarihi ve nitelikli iş gücü: 1100 yıldan fazla tarihi ile Macaristan iyi eğitim almış ve istekli iş gücü yaratmaktadır ve böylece sayılı şirketin bölgesel Merkez oluşturması için çekici sayılmaktadır.
• Uygun gayrimenkul fiyatları: Macaristan gayrimenkul piyasası Batı-Avrupa ülkelerine kıyasen ekonomik kalmaktadır. Mesela 2023 sonunda bir Budapeşte’de bulunan apartmanın metre karesinin fiyatı yaklaşık 3,200 €’ydu Viyana’daki (6,000 €/m²) veya Münich’tekinin (8,500 €/m²)fiyatından önemli oranda daha düşüktü.
• Ekonomik büyüme ve AB üyelik: Macaristan Avrupa Birliği üyesi olarak AB’nin ekonomik sabitliliğinden ve fonlardan faydalanmaktadır ve bu gayrimenkul piyasasını pozitif şekilde etkilemektedir. Ülkenin gayri safi yurt içi hasılası 2017 ve 2023 yıllar arasında genellikle senede 4.5% büyüme göstermektedir, böylece gayrimenkul talebini arttırmak için iyi temel oluşturmaktadır.

Orta kalite yeni apartman fiyatlarının karşılaştırması EUR / metre kare

Budapeşte, Macaristan: Yaklaşık 3,200 €
Prag, Çek cumhuriyeti: Yaklaşık 5,500 €
Viyana, Avusturya: Yaklaşık 7,000 €
Bratislava, Slovakya: Yaklaşık 5,000 €

Bir kaç yıl önce Macaristan 74 karlı yatırım projesi ile en iyi yer seçimi olan yerler listesinde 8’inci yeri almıştı. Yatırım durumu 2019’dan beri yükselişte ve parlaktır.

Macaristan bugünlerde yatırım bakımından önemli oranda patlama yaşamaktadır özellikle gayrimenkul sektöründe. Ülke 2023’te rekor 13 milyar € doğrudan yabancı yatırım almıştır (FDI), böylece temel büyüme göstermekte 2022 yılındaki alnan  .5 € milyara kıyasen. 

Macar hükümeti ve Dişişler ve Ticari Bakanlığı tarafından işleten Macaristan Yatırım Promosyon Acentası (HIPA), yatırım odaklı teşvikleri bilinmektedir. 2023 yılında, Macaristan Hungary featured prominently in the FDI bakımından Avrupalı şehirler arasında ve Gelecekteki yabancı yatırım ideal yerler arasında Budapeşte, Debrecen, ve Orta Macaristan bölgesi değişik kategoriden ilk ona girmiştir.

Macaristan’daki gayrimenkul piyasası önemli yükseliş göstermektedir. 2023, yılında konut fiyatları önceki yıl ile kıyasen 5.8% ile daha pahalıydı yenı evler durumundaki fiyat 11.5% ile yükseldi. 

Bunun dışında oturmaya yönelik sektörde de 2025 ve 2029 arasında yıllık 5.87% büyüme beklemektedir, 2029 senesine piyasa hacminin 1.96 trilyon US$ olması beklenir. 

Bu gelişmeler Macaristan’ın özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik uygun yatırım alanı sağlamak içın sarf ettiği eforlarını göstermekte ve bu hem yerli, hem de küresel yatırımcıları için ülkeyi cazip bir hedef kılmaktadır.

Piyasa boyutu 2023 ve 2024

Macar gayrimenkul piyasası 2023 ve 2024 arasında önemli gelişme ve ileriye doğru eğilim göstermektedir. 2024 Q1’de, piyasa 16% büyüme göstermiştir meskun emlak konusunda hem arz hem talep açısından 2023 yıla kıyasen.

Bu büyüme önemli piyasa canlanması göstergesidir ve Macaristan güçlenne ekonomisi ve uygun yatırım şartlarından dolayı bu büyüme devam etmektedir. Property prices in Budapeşte’deki gayrimenkul fiyatları yükselmekte, bir tuğla apartmanın metrekare fiyatı ortalama 2,533 €. Aynı zamanda Balaton gölü gibi bölgesel piyasalar da özellikle kalkınma projelerin sayesinde artan aktivite göstermekte.  Yabancı yatırımcılar artık 500,000 € değerinde alınan konutla ikamet sahibi olabilirler ve Golden Visa programının uygulanması ile daha fazla talep olması beklenir.

Uzmanlar bu piyasada 2024 yılında 15–20%  büyüme öngörmekte be u faktörler Macaristan gayrimenkul piyasasına yatırım yapmak için 2024 yılını uygun kılar.

2025’e doğru piyasa boyutunun büyümesi

2025 Ocak’tan itibaren Macaristan gayrimenkul piyasası önemli gelişme göstermektedir ve bu yılın gidişatını belirlemektedir.

Fiyat eğilimi ve Piyasa dinamiği

2025’te, Macaristan’ın piyasası fiyat artırım ile beraber patlamıştır. Talebin çoğalmasının ana sebepleri emeklilik tasarrufların serbest bırakılması ve daha önceki karlı hükümet bağlarının reddetmes ve özel kişilerin konutlara yatırım yapmalarının desteklemesi. Bu fenomen fiyatlar artması ile hemen hemen tüm satışların yer aldığı, özellikle bir ve bir buçuk odalı apartmanlar bakımından temel patlama oluşturduğu. 

Duna House 2025’te senelik konum satışlarını ortalama 110,000-130,000 olacağını, ve 2023 yılına kıyasen yaklaşık 14% büyüme öngörmektedir. Ayrıca 2025’te yıllık fiyat artılmasını 10.20% gibi öngörmektedir.

Politika değişikliği ve Yatırım olanakları

Macaristan 2024 Aralıkta yaygın olarak Macaristan Golden Visa olarak bilinen Misafir Yatırım programının bir parçası olan gayrimenkul yatırım opsiyonun kapatmasını beyan etmiştir. Bu karar 2025 Ocak 1 tarihiden itibaren geçerlidir ve böyle programların tekrar değerlendirmesine yönelik daha geniş Avrupa eğilimi göstermektedir. 

Bu değişikliğine rağmen Macaristan gayrimenkul piyasası ekonomik sabitlik, şehirleşme ve alt yapıya yönelik projelerden dolayı hala çekici kalmaktadır.  Macaristan’da konut gayrimenkul piyasasının 2025 yılında 1.27 US$ trilyon degree ulaşması yanı bu alanda büyük gelişme beklenir. 

Özetle Macaristan gayrimenkul piyasası 2025’te artan konut fiyatları, satışta artma ve önemli politika değişimi göstermiştir. Golden Visa programın yürürlükten kaldırması belki yatırımları etkilerdi piyasa geneli büyüme ve pozitif gelişmeler göstermektedir. Yatırımcıları gerekli hamleler ve stratejik kararlar vermeleri için bu değişimler hakkında bilgilendirmek lazım.

Seçenekleriniz

Macaristan’da konut almak için kendiniz veya macar emlak şirketi tarafından araştırma yapabilirsiniz. Seçeneklerleriniz Budapeşte’de bir apartma, bir ev, kırsal kısımda bir ev veya evi kiraya vermek. Her konu hakkında Bir kaç c,mle ekleyeceğiz

En pahalı opsiyon ülkenin başkentinde, Budapeşte’de ev almak.The first and most expensive option is a flat in the country’s capital – Budapest. Son yıllarda buradaki evlerin fiyatları başka bölgelerindekilerin fiyatına kıyasen önemli oranda artış göstermekte.

Bilmelisiniz ki evin yeri ve yaşı da fiyat bakımından önemli yer almaktadır. Budapeşte’de bir metrekare bir evin metrekaresinin ortalama fıyatı 3200 Euro’dur.

Budapeşte’de bi rev alma fiyatı apartman fiyatına kıyasen daha uygundur. Tabi şehirde köşkler de bulunur ve onların fiyatı akılalınmazdır ama genel olarak evlerin çoğunun fiyatı uygundur. Sakınlık ve özel hayat tercih ediyorsunuz eğer ev almak daha avantajlıdır. Kırsal kısımda ev almak bundan da uygun bir seçenek. Ama tanya almaya planladığınızda dikkatli olun. (Bu kırsal kısımda bulunan bir çiftlik)

Macar teklif verenler varsa öncelik onlarındır ama onlar 10,000 metrekareden daha büyük konut alamazlar.

Sonunda kiraya vermek için de konut alınır. Bazı yatırımcılar iki veya ikiden fazla apartman almaktadır. Böylece kendilerine gelir sağlamakla – bu da oturum almanın önemli bir şartı – beraber bir apartmanda kendileri oturmakta öbür apartmanı/apartmanları da kıraya vermekteler.

Bunu gerçekleştirmek için hangi belgeler gerekli? Şirketiniz ülkede kayıtlı olduğunda ve size emlakı şirketiniz aldığı durumunda emlak almanız için izin gerekli değil. Bu konut gayrimenkul piyasasına girmenin en kolay yoludur. Söylenen göre Macaristan temelli şirkete sahip olmayanlar yabancılar da konut sahibi olabilirler.

AB vatandaşları kısıtlama olmadan Macaristan’da konut alabilir. Ama ABi vatandaşı olmayanların Macaristan hükümetinden önce oturma izin almaları lazımdır. Bundan sonra arazı alabilirler. Bunu ve yaklaşık 200 Euro karşılığında yerli belediye dairelerinde yapabilirler.

Alışveriş prosedürü

Emlak alma sırasında konut hakkında yapısal ve mimari gözetimi yapan avukat tutmak tavsiye edilir. Ayrıca bu emlak değerlendirmesinde ve tapu işlemlerinde de faydalı olur.

Konut boşalttıktan sonra avukat anlaşma taslağını hazırlar. Bunu avukatın, satıcının ve alıcının imzalanması gerekmektedir. Emlak şirketinin temsilcisi de imza atılırken hazır bulunmalıdır.

Depozito imza attıktan sonra verilir. Genellikle bu alım fiyatının 10%’u. Avukata ve emlakçıya da ücret ödenir. İmza attıktan sonraki 30 gün içinde sözleşmeyi yerli notere göstermek gerekir.

İznin alma prosedürü iki yada üç ay süreyi daha gerekmektedir. teslim alınırken satıcıya hemen haber vermek gerekir. Bundan sonra net borç beyanı kapanışına imza atılır ve evrak sizin satıcıya tüm tutarı ödediğinize onaylamaktadır. Mülkiyetin kaydı alti ay sürede gerçekleşir.

Tüm alım satım prosedürü yerli tapu sicilinin kontrolünde gerçekleşmektedir.

Tavsiye edilen profesyoneller

Eğer siz Macaristan’da emlak almayı düşünen bir yabancısınız, bir sözleşme hazırlanan ve onaylamak için tapu sicile götüren bir avukata ihtiyacınız olacaktır. Bu kişi gerekli öbür adımlarda da size yardımcı olacaktır.

Emlakçıyı veya bir emlak şirketini görevlendirmekte de fayda var. Bu işlemi büyük oranda kolaylaştırmaktadır ve size kandırmanızın veya size gerekinden fazla para ödettirmenin  olanağını azaltmaktadır.

Macaristan’da gayrimenkul almak için izin gerekli mi?

Macaristan’da kurulu şirketler için emlak almak için izin gerekmemektedir. Ama Macaristan’da kayıtlı şirketi olmayan macar olmayanlar için kurallar başkadır.

Eğer siz AB vatandaşısınız izne ihtiyacınız yoktur. Ama AB vatandaşı olmayanlara emlak almak için izin gereklidir.

Macar Borsaya gözetim 

Macar borsanın merkezi Budapest Stock Exchange (BSE), başka türlü Budapesti Értéktőzsde (BÉT) olarak bilinmektedir. 1864 yılında kuruldu ev bu Macaristan en büyük stok, türev, senet ve başka finansal araçların ticari piyasası. BSE Macaristan finansal sistemininde kritik rol almaktadır ve yerli ve yabancı yatırımcılara fırsatlar tanıtmaktadır.

Budapest Stock Exchange hakkında önemli bilgiler (BSE) (Budapeşte menkul kıymetler borsası) :

Lokasyon: Budapeşte, Macaristan

Ticari para birimi: Macar Forinti (HUF)

Ana endeks: BUX

BUX endeksi BSE listesinde yer alan en büyük şirketlerin ve ticari bakımından en çok işlem yapan şirketleri temsil eden bir referans endeksidir.

BUX içinde yer alan ana şirketler OTP Bankası, MOL Group (petrol ve gaz), Richter Gedeon (ilaç firması), ve MacarTelekom.

Faaliyet saatleri:

Ön-piyasa ticareti: sabah saati 8:15 – 8:30 (yerli zaman)

Normal ticaret: sabah 9:00 – 5:00 (yerli zaman)

Uluslararası erişilebilirlik:

BSE ingilizce ticari platformları ile ve Avrupa Birliğine uygun düzenleyici çerçevesi ile yabancı yatırımcıların dikkatini çekmek için çaba harcadı.

Son gelişmeler:

Ekonomik büyüme etkisi: 

Macaristan COVİD sonrası düzelmesi ve AB fonlar piyasa performansını pozitif şekilde etkilemiştir.

Banka, enerji ve ilaç  sektöründe büyüme görüldü.

Sürdürülebilirlik odaklanması:

 BSE ESG’ye (Çevresell, Sosyal, idare) yatırım olanaklara daha fazla ilgi göstermektedir

Çevre dostu davranışa sürdürülebilir finansal araçlara odaklanma görünmektedir.

Dijital dönüşüm:

Borsa platformlarını modrnleştirmektedir ve dijital teknoloji edinmekle pazarlamayı kolaylaştırmaktadır ve erişebilirliği kolaylaştırmaktadır.

Yatırım olanakları:

Stoklar: OTP, MOL ve  Richter Gedeon gibi büyük çaplı şirketler ticari akışının hacmina hakimiyet kurmaktadır.

Senetler: muhafazakar yatırımcılar arasında hükümet senetleri popülerdir.

Türevler: tecrübeli ticaret yapanlar için bir olanak.

2025’e genel bakış:

Macaristan borsasından ekonomik büyümeden, büyüyen yabancı yatırımdan ve inovasyona ve sürdürülebilirliğe olan daha fazla odaklamadan faydalanması beklenir. Orta ve Doğu Avrupa finansal öko sistemininde önemli yer kapsamaktadır.