A legjobb befektetési lehetőségek Magyarországon

Néhány ok, amiért mind a szakmai, mind a magánbefektetők szívesen fektetik a pénzüket magyarországi ingatlanbefektetésekbe:

Stabil és befektetőbarát jogi környezet: Magyarország átlátható és hatékony jogi környezetet biztosít az ingatlanügyletekhez, garantálva a biztonságot és a kiszámíthatóságot a befektetők számára.

Vonzó adózás: Az ország kedvező adó feltételeket kínál, beleértve az új építésű ingatlanokra vonatkozó 5%-os ÁFÁ-t, valamint a használt lakások ÁFA-mentességét. Emellett a vagyonszerzési illeték az ingatlan piaci értékének 4%-a, amely 1 milliárd forint feletti összeg esetén 200 millió forintban van maximalizálva.

Infrastruktúra-fejlesztés: Magyarország továbbra is jelentős összegeket fektet az infrastruktúrába, beleértve a közlekedési és városfejlesztési projekteket. A kormány bejelentette, hogy 2023 és 2027 között körülbelül 1,5 milliárd eurót tervez közlekedési infrastruktúrába fektetni, ami növeli az ingatlanok értékét és a piac vonzerejét.

• Stratégiai elhelyezkedés: Kelet- és Közép-Európa szívében elhelyezkedve Magyarország kereskedelmi csomópontként szolgál Kelet és Nyugat között, a Duna pedig tovább növeli stratégiai jelentőségét.
• Gazdag történelem és szakképzett munkaerő: A több mint 1100 éves történelemmel rendelkező Magyarország magasan képzett és motivált munkaerővel büszkélkedhet, ami vonzó helyszínné teszi a nagyvállalatok számára regionális központok létrehozásához.
• Versenyképes ingatlanárak: Magyarország ingatlancsere piaca továbbra is megfizethető a nyugat-európai országokhoz képest. Például 2023 végén egy budapesti lakás átlagára négyzetméterenként 3200 euró körül mozgott, ami jelentősen alacsonyabb, mint az olyan városokban, mint Bécs (6000 €/m²) vagy München (8500 €/m²). 
• Gazdasági növekedés és EU-tagság: Az Európai Unió tagjaként Magyarország profitál a gazdasági stabilitásból és az uniós forrásokhoz való hozzáférésből, ami pozitívan befolyásolja az ingatlanpiacot. Az ország GDP-je 2017 és 2023 között évente átlagosan 4,5%-kal nőtt, ami kedvező környezetet teremtett az ingatlanok iránti keresletnek. 

Átlagos új lakásárak összehasonlítása (EUR / m²)

Budapest, Magyarország: hozzávetőlegesen €3,200
Prága, Csehország: hozzávetőlegesen €5,500
Bécs, Ausztria: hozzávetőlegesen €7,000
Pozsony, Szlovákia: hozzávetőlegesen €5,000

Néhány évvel ezelőtt Magyarország a 8. helyen szerepelt a Site Selection „legjobb befektetési célországok” listáján, 74 jövedelmező befektetési projekttel. A befektetési helyzet azóta is folyamatosan javul, és 2019-ben kifejezetten gyümölcsözőnek és ígéretesnek mutatkozott.

Az elmúlt években Magyarországon a befektetési aktivitás jelentős fellendülése volt tapasztalható, különösen az ingatlanszektorban. 2023-ban az ország rekordösszegű, 13 milliárd eurónyi közvetlen külföldi tőkebefektetést (FDI) vonzott, ami számottevő növekedést jelent a 2022-ben érkezett 6,5 milliárd euróhoz képest. 

A Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA), amelyet a magyar kormány, valamint a Külgazdasági és Külügyminisztérium felügyel, elismerésben részesült a befektetések ösztönzése terén tett erőfeszítéseiért. 2023-ban Magyarország előkelő helyen szerepelt az FDI Intelligence ‘A jövő európai városai és régiói’ díjátadóján, ahol Budapest, Debrecen és Közép-Magyarország is a legjobb 10 közé került különböző kategóriákban. 

A magyarországi ingatlanpiac szintén erőteljes növekedést mutatott. 2023-ban a lakásárak 5,8%-kal emelkedtek az előző évhez képest, miközben az új építésű otthonok ára 11,5%-os növekedést produkált.

Ezenfelül a lakóingatlan-szegmens előrejelzések szerint 2025 és 2029 között évi 5,87%-os ütemben fog bővülni, 2029-re elérve az 1,96 billió (ezer milliárd) amerikai dolláros piaci volument.

Ezek a fejlemények aláhúzzák Magyarország elkötelezettségét a kedvező befektetési környezet kialakítása mellett, különösen az ingatlanszektorban, vonzó célponttá téve az országot mind a hazai, mind a nemzetközi befektetők számára.

Magyar ingatlanpiaci statisztikák: 2023 vs. 2024

A magyar ingatlanpiac jelentős növekedést mutatott 2023-ról 2024-re, folytatva felfelé ívelő pályáját. 2024 első negyedévében a lakóingatlanok kínálata és kereslete egyaránt 16%-kal nőtt 2023 azonos időszakához képest.

Ez a dinamikus növekedés egyértelműen a piac erőteljes magára találását tükrözi. A magyar gazdaság stabilizálódása és a vonzó befektetési környezet együttesen egy olyan tartós fellendülést indított el, amely kivételes profit potenciált kínál. Budapest ingatlanpiaca töretlenül szárnyal: a tégla építésű lakások átlagos négyzetméterára már a 2 533 eurós szintet is elérte, miközben a vidéki régiók – különösen a Balaton-felvidék – is virágzásnak indultak az új, nagyszabású fejlesztéseknek köszönhetően.

A piaci boomot tovább fűti az újonnan bevezetett Arany Vízum program: ez a stratégiai lehetőség lehetővé teszi a külföldi befektetők számára, hogy egy legalább 500 000 euró értékű ingatlanvásárlással európai tartózkodási engedélyhez jussanak. Magyarország tehát nem csupán biztonságos kikötő a tőke számára, hanem kapu is az európai piacokhoz

Ezek a tényezők a 2024-es évet ideális időponttá teszik a magyarországi ingatlanpiaci befektetésre, mivel a szakértők a piaci aktivitás 15–20%-os növekedését jósolják az év során.

A piacméret töretlen bővülése 2025 felé

2025 januárjától a magyar ingatlanpiac olyan meghatározó fejlődési szakaszba lépett, amely alapjaiban határozza meg az év irányvonalát és dinamikáját.

Ártrendek és piaci dinamika 2025-ben

2025-ben a magyar lakáspiac hatalmasat ugrott, az árak pedig jelentősen emelkedtek. A keresletet főként a nyugdíj megtakarítások felszabadítása és az állampapírok csökkenő hozama hajtja, ami miatt egyre többen fektetnek ingatlanba. Ez óriási fellendülést hozott, különösen az egy- és másfél szobás lakásoknál, amelyek az emelkedő árak ellenére is pillanatok alatt elkelnek

A Duna House előrejelzése szerint 2025-ben az eladott lakások száma 110 000 és 130 000 között alakulhat. Ez nagyjából 14%-os növekedést jelent 2023-hoz képest, ami kétéves csúcsot jelentene. Arra is számítanak, hogy az árak 10-20%-kal emelkedhetnek 2025-ben. 

Szabályozási változások és befektetési lehetőségek

2024 decemberében Magyarország bejelentette, hogy megszünteti a közvetlen ingatlanvásárlási opciót a vendégbefektetői programban (közismert nevén a magyar Arany Vízum programban). Ez a döntés 2025. január 1-jével lépett életbe, és jól tükrözi azt az európai trendet, amely során az országok újragondolják az ilyen típusú programokat 

A változás ellenére a magyar ingatlanpiac továbbra is vonzó a gazdasági stabilitásnak, a város fejlesztésének és az infrastrukturális beruházásoknak köszönhetően. A hazai lakóingatlan-piac értéke 2025-ben várhatóan eléri az 1,27 billió (ezer milliárd) dollárt, ami továbbra is erőteljes növekedést vetít előre.. 

Összegezve: a 2025-ös magyar ingatlanpiacot az emelkedő árak, a pörgősebb eladások és a jelentős szabályozási változások jellemzik. Bár az Arany Vízum program kivezetése átalakíthatja a befektetési szokásokat, a piac egésze erős marad, a növekedési kilátások pedig pozitívak. A befektetőknek érdemes követniük a változásokat, hogy jó döntéseket hozzanak ebben a gyorsan alakuló környezetben.

Rendelkezésre álló lehetőségek

Ha ingatlant szeretne vásárolni Magyarországon, keresgélhet egyedül, vagy igénybe veheti egy ingatlanközvetítő cég segítségét is. A legfőbb lehetőségek közé a budapesti lakások és házak, a vidéki családi házak, valamint a kiadható ingatlanok tartoznak. Íme néhány szó mindegyikről.

Az első és egyben legdrágább opció egy lakás a fővárosban, Budapesten. Az elmúlt években a budapesti ingatlanárak jelentősen lehagyták a többi régió árait.

Fontos tudni, hogy az árnál az elhelyezkedés és az ingatlan kora is döntő jelentőségű. Budapesten az átlagos négyzetméterár jelenleg 3200 euró körül mozog.

Egy budapesti ház vásárlása néha megfizethetőbb lehet, mint egy lakásé. Természetesen a városon belül és a környékén is találni elképesztő összegekért kínált villákat, de a többség ennél sokkal elérhetőbb. Egy ház vásárlása jobb megoldás lehet, ha több nyugalomra és privát szférára vágyik.

A vidéki házvásárlás még ennél is pénztárcabarátabb opció lehet. Azonban legyen óvatos, ha tanyát – vagyis egy régi vidéki gazdasághoz tartozó házat – tervez vásárolni.

Ha magyar licitálók is megjelennek, ők előnyt élveznek a vásárlásnál. Emellett fontos szabály, hogy nem vásárolhat 10 000 négyzetméternél (1 hektárnál) nagyobb ingatlant.

Végezetül választhatja azt is, hogy kiadási céllal vesz ingatlant. A legtöbb befektető, aki ezt az utat választja, két lakást vásárol, de vannak, akik még többet. Így az egyik lakásban lakhat, a többit pedig bérbe adhatja – ezzel biztosítja a jövedelmet, ami kulcsfontosságú a tartózkodási engedély megszerzéséhez.

Milyen dokumentumokra van szükség ehhez? 

Ha van az országban bejegyzett cége, nincs szüksége külön engedélyre az ingatlanvásárláshoz, amennyiben a cég nevére vásárol. Ez a leggyorsabb és legegyszerűbb módja az ingatlanpiacra való belépésnek. Ennek ellenére azok a külföldiek is vásárolhatnak ingatlant, akiknek nincs magyarországi vállalkozásuk.

Az Európai Uniós állampolgárok korlátozások nélkül vehetnek ingatlant Magyarországon. A nem EU-s állampolgároknak viszont először tartózkodási engedélyt kell szerezniük a magyar kormánytól. Ezt követően egy ingatlanszerzési engedélyre is szükségük lesz, amelyet a helyi kormányhivataltól lehet igényelni, és a költsége körülbelül 200 euró.

A vásárlási folyamat

Miután kiválasztotta a megfelelő ingatlant, javasolt ügyvédet fogadnia, valamint elvégeztetnie az ingatlan szerkezeti és építészeti ellenőrzését. Ez egyúttal elindítja az ingatlanértékelést és a tulajdoni lap ellenőrzését is.

Amint az ingatlant jogilag rendben találják, az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződés tervezetet. A szerződést az ügyvédnek, az eladónak és a vevőnek is alá kell írnia. Az aláírásnál az ingatlaniroda képviselőjének is jelen kell lennie.

A szerződés aláírásakor esedékes a foglaló megfizetése, amely általában az ingatlan vételárának 10%-a. Szintén Ön fedezi az ingatlanközvetítői jutalékot és az ügyvédi munkadíjat is. Emellett a szerződést az aláírást követő 30 napon belül be kell nyújtania a helyi földhivatalhoz.

A vásárlási engedély megszerzése ezt követően további két-három hónapot vesz igénybe. Amint megkapja az engedélyt, haladéktalanul tájékoztatnia kell az eladót. Ezt követően aláírhatják a Birtokbaadási jegyzőkönyvet (vagy végső kifizetési nyilatkozatot), amely igazolja, hogy Ön a teljes vételárat kifizette az eladónak.

A tulajdonjog bejegyzése ezután legfeljebb hat hónapot vehet igénybe. A teljes vásárlási folyamatot a helyi földhivatal felügyeli.

Javasolt szakemberek

Amennyiben Ön külföldiként vásárol ingatlant Magyarországon, szüksége lesz egy ügyvédre, aki elkészíti az adásvételi szerződést, majd benyújtja azt a földhivatalhoz hitelesítésre. Az ügyvéd a folyamat többi lépésében is segítséget nyújt majd Önnek.

Emellett javasolt ingatlanközvetítőt vagy ingatlanirodát is megbíznia. Ez nagyban megkönnyíti a folyamatot, és csökkenti annak az esélyét, hogy csalás áldozatává váljon, vagy a reálisnál jóval magasabb árat fizessen az ingatlanért.

Szükséges-e engedély az ingatlan vásárláshoz Magyarországon?

A Magyarországon bejegyzett cégeknek nincs szükségük engedélyre az ingatlan vásárláshoz. A szabályozás azonban eltérő azon külföldi magánszemélyek esetében, akik nem rendelkeznek itt bejegyzett vállalkozással.

Amennyiben Ön uniós állampolgár, szintén nincs szüksége engedélyre. Az Európai Unión kívüli állampolgároknak azonban engedélyt kell beszerezniük az ingatlanszerzéshez Magyarországon.

A magyar részvénypiac áttekintése

A magyar részvénypiac központja a Budapesti Értéktőzsde (BÉT). Az 1864-ben alapított intézmény Magyarország elsődleges kereskedési helyszíne, ahol részvényekkel, kötvényekkel, származékos termékekkel és egyéb pénzügyi eszközökkel kereskednek. A BÉT kritikus szerepet tölt be a magyar pénzügyi rendszerben, és mind a hazai, mind a nemzetközi befektetők számára számos lehetőséget kínál.

Legfontosabb tények a Budapesti Értéktőzsdéről (BSE):

Helyszín: Budapest, Magyarország

Kereskedési deviza: Magyar Forint (HUF)

Irányadó index: BUX

A BUX index a Budapesti Értéktőzsde irányadó mutatója, amely a tőzsdén jegyzett legnagyobb és legaktívabban kereskedett vállalatok teljesítményét szemlélteti.

A BUX legfontosabb vállalatai közé tartozik az OTP Bank, a MOL Csoport (olaj- és gázipar), a Richter Gedeon (gyógyszeripar) és a Magyar Telekom.

Kereskedési idő:

Piacnyitás előtti szakasz: 8:15 – 8:30 (helyi idő szerint)
Rendes kereskedési szakasz: 9:00 – 17:00 (helyi idő szerint)

Nemzetközi hozzáférhetőség:

A Budapesti Értéktőzsde (BÉT) jelentős erőfeszítéseket tett a külföldi befektetők vonzása érdekében: angol nyelvű kereskedési platformokat kínál, szabályozási keretrendszerét pedig az Európai Unió szabványaihoz igazította.

Legutóbbi fejlemények:

A gazdasági növekedés hatása:

Magyarország COVID utáni kilábalása és az Európai Uniós források pozitívan befolyásolták a piaci teljesítményt. A bankszektorban, az energiaiparban és a gyógyszeriparban tevékenykedő vállalatok jelentős növekedést mutatnak.

Fókuszban a fenntarthatóság:

A Budapesti Értéktőzsde (BÉT) egyre nagyobb figyelmet fordít az ESG (környezeti, társadalmi és vállalatirányítási) befektetési lehetőségekre. A zöld kötvények és a fenntartható pénzügyi eszközök egyre nagyobb teret nyernek a piacon.

Digitális transzformáció:

A tőzsde folyamatosan modernizálja platformjait és digitális technológiákat vezet be a kereskedés egyszerűsítése, valamint a hozzáférhetőség javítása érdekében.

Befektetési lehetőségek:

Részvények: A kereskedési forgalmat a nagy kapitalizációjú vállalatok, mint az OTP, a MOL és a Richter Gedeon uralják.

Kötvények: Az állampapírok rendkívül népszerűek a konzervatív befektetők körében.

Származékos termékek: Határidős ügyletek és opciók állnak a tapasztalt kereskedők rendelkezésére.

Kilátások 2025 évre:

A várakozások szerint a magyar részvénypiac profitálni fog a gazdasági növekedésből, a növekvő külföldi befektetésekből, valamint az innovációra és a fenntarthatóságra helyezett fokozottabb hangsúlyból. A magyar piac továbbra is meghatározó szereplője marad a közép- és kelet-európai pénzügyi ökoszisztémának.